Czy każda nieruchomość ma założoną księgę wieczystą?

Zgodnie z prawem, każda nieruchomość w Polsce powinna mieć utworzoną księgę wieczystą. Jednak nie zawsze ten obowiązek zostaje spełniony.

W polskim porządku prawnym dąży się do tego, by każda nieruchomość miała utworzoną księgę wieczystą, co pozwalałoby na jej identyfikację. Osobą zobowiązaną do założenia księgi wieczystej jest właściciel nieruchomości.

Pełna identyfikacja wszystkich nieruchomości w kraju poprzez istnienie utworzonych dla nich ksiąg wieczystych prowadzić ma do zapewnienia bezpieczeństwa obrotu nieruchomościami oraz umożliwia i ułatwia ustalenie stanu prawnego nieruchomości każdemu zainteresowanemu poprzez zapoznanie się z treścią księgi w systemie Elektronicznych Ksiąg Wieczystych. Nie można co prawda odszukać w nim numeru księgi wieczystej po adresie nieruchomości, ale znając numer księgi wieczystej można przyjrzeć się szczegółowym danym dotyczącym nieruchomości.

Jednak nie każda nieruchomość ma założoną księgę wieczystą. Powody takiego stanu rzeczy są różne. Księga wieczysta mogła zaginąć albo zniszczyć się, ponieważ księgi w podstawowej wersji są dokumentami papierowymi. W innych przypadkach księga wieczysta mogła nie zostać nigdy utworzona, a dana nieruchomość od samego początku nie miała i nie ma założonych takich dokumentów.

Nieruchomości, dla których nie zostały utworzone księgi wieczyste, mogą niekiedy być zidentyfikowane w inny sposób. Dla niektórych z nich są powadzone tak zwane zbiory dokumentów. Aktualnie nie są tworzone nowe zbiory dokumentów, istnieją jedynie te utworzone w przeszłości i prowadzone są w wydziałach wieczystoksięgowych sądów rejonowych. Są to zbiory papierowe, a złożenie dokumentów do zbioru ma takie same skutki jak dokonanie wpisu w księdze wieczystej.

Nawet nieruchomość, dla której nie została założona księga wieczysta, może być przedmiotem obrotu prawnego i może zostać na przykład sprzedana. Wówczas notariusz przy okazji przeprowadzania transakcji sprzedaży złoży do sądu wniosek o utworzenie dla nieruchomości księgi wieczystej w imieniu właściciela.

Założenie księgi wieczystej to obowiązek właściciela nieruchomości i ponosi on odpowiedzialność za szkodę powstałą na skutek niewykonania tego obowiązku, bądź na skutek opieszałości w jego wykonaniu pod warunkiem, że osoba trzecia doznała w wyniku tego szkody. Uzyskanie odszkodowania z tego tytułu jest jednak niemal niemożliwe. Zgodnie z treścią przepisu, właściciel powinien złożyć wniosek o założenie księgi wieczystej niezwłocznie, a więc nie jest wskazany konkretny termin, co powoduje, że ustalenie momentu, w którym powstaje odpowiedzialność odszkodowawcza, jest bardzo utrudnione.

Jeżeli ktoś planuje nabyć nieruchomość, dla której nie ma założonej księgi wieczystej, powinien zwrócić szczególną uwagę na sprawdzenie stanu prawnego tej nieruchomości.